Sanierungspflicht: Was jetzt gilt – und wie Sie als Hausbesitzer Förderungen sichern

Die energetische Sanierung ist längst mehr als eine freiwillige Entscheidung für mehr Effizienz. Mit der Sanierungspflicht nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind bestimmte Massnahmen für Hausbesitzer mittlerweile gesetzlich vorgeschrieben – insbesondere beim Eigentümerwechsel, bei umfassenden Renovierungen oder wenn das Gebäude bestimmte energetische Mindeststandards nicht erfüllt.

Gleichzeitig ist der rechtliche Rahmen in Bewegung: Während die europäische Gebäuderichtlinie langfristig verschärfte Anforderungen vorsieht, verspricht die Bundesregierung mehr Flexibilität und Förderung für Eigentümer. Für viele stellt sich deshalb die Frage: Was muss ich wirklich tun – und wann?

Dieser Artikel bringt Ordnung ins Thema. Sie erfahren:

• Wer von der Sanierungspflicht betroffen ist,
• welche Maßnahmen konkret vorgeschrieben sind
• und wie Sie gezielt Fördermittel nutzen, um gesetzliche Anforderungen mit wirtschaftlichem Nutzen zu verbinden.

Denn: Was sich zunächst nach Zwang anhört, kann sich mit kluger Planung schnell zur echten Chance entwickeln.

So gehen Sie vor

• Prüfen Sie Ihre Situation: Handelt es sich um einen Eigentümerwechsel? Wurde das Haus vor dem 1. Februar 2002 gebaut und seither nicht umfassend saniert?
• Beauftragen Sie eine Energieberatung: Nur zertifizierte Expert:innen können eine fundierte Einschätzung liefern und einen iSFP erstellen.
• Nutzen Sie Fördermöglichkeiten: BAFA-Zuschüsse, KfW-Kredite oder Steuerboni sichern – möglichst vor der Beauftragung der Maßnahme.
• Planen Sie ganzheitlich: Kombinieren Sie mehrere Maßnahmen wie Heizungstausch, Dämmung und PV – das senkt Kosten und erhöht Förderquoten.
• Starten Sie frühzeitig mit der Umsetzung: Der Zeitrahmen beträgt in der Regel 24 Monate nach Eigentumsübertrag – danach drohen Bußgelder.

Was bedeutet die Sanierungspflicht?

Die sogenannte Sanierungspflicht bezeichnet gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen zur energetischen Modernisierung von Gebäuden. Ziel ist es, den Energieverbrauch im Gebäudesektor zu senken – denn dieser ist für rund 30 % der CO₂-Emissionen in Deutschland verantwortlich.

Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das zuletzt 2024 novelliert wurde. Darin sind verschiedene Anforderungen festgelegt, die bei bestimmten Auslösern automatisch in Kraft treten – etwa bei einem Eigentümerwechsel oder bei größeren Umbauten. Auch auf europäischer Ebene gewinnt das Thema an Bedeutung: Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sieht ab 2033 Mindeststandards für Bestandsgebäude vor.

Was ist neu seit 2024?

Mit der GEG-Novelle 2024 wurde die energetische Modernisierungspflicht in mehreren Punkten konkretisiert. Dazu zählen u. a.:

• 65 %-Regel für neue Heizungen (vorerst nur in Neubaugebieten verpflichtend)
• Ausweitung der Förderprogramme mit Boni für Selbstnutzer und einkommensschwächere Haushalte
• Stärkere Kopplung an die kommunale Wärmeplanung: In vielen Regionen kann erst diese festlegen, welche Heizungssysteme künftig erlaubt sind

Gesetzliche Ziele hinter der Sanierungspflicht

Die Sanierungspflicht verfolgt mehrere Ziele gleichzeitig: Im Zentrum steht der Klimaschutz, also die deutliche Reduktion des Energiebedarfs im Gebäudebestand. Dazu kommt der Aspekt der Energieeffizienz – durch die Vermeidung unnötiger Wärmeverluste, etwa über ungedämmte Bauteile oder veraltete Heizsysteme. Gleichzeitig sollen energetische Maßnahmen zur Kostensenkung beitragen, indem sie langfristig die Heizkosten senken – etwa durch moderne Technik, bessere Dämmung und den Austausch ineffizienter Heizungen. Nicht zuletzt geht es auch um den Werterhalt: Energetisch modernisierte Immobilien lassen sich besser vermieten, leichter verkaufen und gewinnen nachhaltig an Marktwert.

Wer ist von der Sanierungspflicht betroffen – und wer nicht?

Die Sanierungspflicht gilt nicht für alle Gebäude pauschal, sondern ist an bestimmte Auslöser und Voraussetzungen geknüpft. Entscheidend sind vor allem das Alter der Immobilie, ein Eigentümerwechsel – sowie der energetische Zustand des Hauses.

Die häufigsten Auslöser im Überblick:

• Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung)
  
• Altbauten, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden und noch nicht umfassend modernisiert wurden
  
• Größere bauliche Maßnahmen, bei denen mehr als 10 % der Fassade, Dachfläche oder Fensterfläche erneuert werden

In diesen Fällen haben Eigentümer 24 Monate Zeit, die gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen umzusetzen – etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch eines veralteten Heizkessels.

Wer ist von der Sanierungspflicht ausgenommen?

Nicht jede Immobilie muss zwingend saniert werden. Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten folgende Ausnahmeregelungen: Von der Sanierungspflicht ausgenommen sind bestimmte Sonderfälle, die das Gebäudeenergiegesetz ausdrücklich berücksichtigt. So entfällt die Pflicht bei Immobilien, die seit vor dem 1. Februar 2002 ununterbrochen selbst bewohnt werden – eine Regelung, die insbesondere langjährige Eigentümer schützt. Auch kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche unterliegen nicht der gesetzlichen Pflicht. Für denkmalgeschützte Objekte gilt eine Ausnahme, sofern die Maßnahmen entweder technisch unzumutbar wären oder das äußere Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigen würden. Und schließlich besteht auch bei wirtschaftlich unverhältnismäßigen Sanierungskosten die Möglichkeit einer Befreiung – allerdings nur nach klarer Prüfung im Einzelfall und mit entsprechendem Nachweis.

Diese Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben

Die Sanierungspflicht umfasst konkrete energetische Maßnahmen, die laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtend umzusetzen sind – sobald bestimmte Auslöser wie ein Eigentümerwechsel oder größere Baumaßnahmen eintreten. Ziel ist es, die Energieeffizienz im Bestand deutlich zu verbessern und den CO₂-Ausstoß dauerhaft zu senken.

Eine der häufigsten Pflichten betrifft die Dämmung der obersten Geschossdecke. Wenn sich über beheizten Räumen ein unbeheizter Dachboden befindet und die Decke nicht ausreichend gedämmt ist, müssen Sie diese Dämmung nachgeholen. Alternativ können Sie auch das darüberliegende Dach dämmen – entscheidend ist, dass der Wärmeschutz den vorgeschriebenen U-Wert von 0,24 W/m²K nicht überschreitet. Diese Maßnahme greift unabhängig davon, ob Sie das Dach ausbauen oder nicht.

Eine weitere Pflicht betrifft die Rohrleitungsdämmung. Alle frei zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume verlaufen – etwa im Keller –, müssen mit einer wirksamen Dämmschicht versehen sein. Auch hier ist die Einhaltung technischer Vorgaben vorgeschrieben, etwa zur Mindestdicke der Dämmung in Relation zum Rohrdurchmesser.

Besonders relevant für viele Altbauten ist zudem der Austausch veralteter Heizkessel. Standard- oder Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden – unabhängig davon, ob sie technisch noch funktionieren. Ausgenommen sind nur moderne Brennwert- und Niedertemperaturkessel sowie Anlagen mit besonders geringer oder sehr hoher Nennleistung.

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Die 10%-Regel im Rahmen der Sanierungspflicht

Eine weniger bekannte, aber ebenso verbindliche Regelung ist die sogenannte 10-Prozent-Regel. Diese greift, wenn mehr als zehn Prozent eines bestimmten Bauteils – etwa der Fassade, der Dachfläche oder der Fenster – erneuert werden. In diesem Fall schreibt das GEG vor, dass Sie das gesamte Bauteil energetisch auf den aktuellen Standard bringen müssen. Greift die sogenannte 10-Prozent-Regel, also wenn Sie mehr als zehn Prozent eines Bauteils erneuern, ist die energetische Sanierung dieses betroffenen Bereichs verpflichtend – zum Beispiel durch eine Dämmung. Eine Pflicht zur Sanierung des gesamten Bauteils ergibt sich daraus nicht automatisch. Maßgeblich ist, welcher Anteil konkret bearbeitet wird – und ob der energetische Mindeststandard bereits erfüllt ist.

Muss ich eine Photovoltaik installieren im Rahmen der Sanierungspflicht?

In einigen Bundesländern – darunter Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein – gilt bei Dachsanierungen bereits eine Photovoltaikpflicht. Diese schreibt vor, dass Hauseigentümer bei einer Neueindeckung oder umfassenden Sanierung eine PV-Anlage installieren müssen, sofern die Dachfläche eine bestimmte Größe überschreitet. Diese Vorgaben sind landesrechtlich geregelt und sollten bei geplanten Baumaßnahmen unbedingt berücksichtigt werden.

Auch wenn all diese Maßnahmen verpflichtend sein können, bedeutet das nicht, dass sie automatisch wirtschaftlich nachteilig sind. Im Gegenteil: Durch kluge Kombination mit Förderprogrammen lassen sich die Investitionen oft deutlich reduzieren. Im nächsten Abschnitt zeigen wir, welche Förderungen Ihnen dabei zur Verfügung stehen – und wie Sie am meisten sparen können.

Förderungen: So sparen Sie bis zu 70 % im Rahmen einer Sanierung

Staatliche Hilfe für verpflichtende Sanierungen

Wer von der Sanierungspflicht betroffen ist, steht vor hohen Kosten – doch die gute Nachricht ist: Viele der verpflichtenden Maßnahmen sind förderfähig. Der Staat unterstützt Hauseigentümer mit Zuschüssen, zinsvergünstigten Krediten und steuerlichen Vorteilen. Vorausgesetzt, die Maßnahme erfüllt die technischen Mindestanforderungen und wird von einem qualifizierten Fachbetrieb umgesetzt.

Die BEG-Förderung: Bis zu 70 % Zuschuss möglich

Ein zentrales Förderinstrument ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vergeben wird. Hier erhalten Eigentümer eine Grundförderung in Höhe von 30 % für energetische Einzelmaßnahmen – etwa für den Austausch einer alten Heizung gegen eine Wärmepumpe oder für die Dämmung der obersten Geschossdecke. Darüber hinaus können Bonusförderungen gestaffelt beantragt werden: Ein Einkommensbonus von 30 % ist möglich, wenn das zu versteuernde Haushaltsjahreseinkommen unter 40.000 Euro liegt. Ein Klimageschwindigkeitsbonus von 20 % wird gewährt, wenn eine funktionstüchtige, aber veraltete Heizung vorzeitig ersetzt wird. Und für besonders emissionsarme Biomasseheizungen gibt es einen Emissionsminderungszuschlag von 2.500 Euro.

Selbstnutzer profitieren am meisten

Sie vermieten Ihre Immobilie nicht, sondern bewohnen sie selbst? Insgesamt sind Förderquoten von bis zu 70 % der Investitionskosten realistisch – vor allem für Selbstnutzer, die mehrere Boni kombinieren können. Die maximale förderfähige Investitionssumme beträgt dabei 30.000 Euro pro Wohneinheit, was einen Zuschuss von bis zu 21.000 Euro ergibt. Für Biomasseheizungen liegt der Höchstbetrag sogar bei 23.500 Euro.

Zinsgünstige Kredite über die KfW

Ergänzend zur BAFA-Förderung bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einen zinsgünstigen Ergänzungskredit mit einem Volumen von bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit an. Dieser kann genutzt werden, um förderfähige Maßnahmen vorzufinanzieren oder weitergehende Sanierungskosten abzudecken. Für Haushalte mit einem Einkommen unter 90.000 Euro gelten besonders günstige Zinssätze.

Alternativ: Steuerbonus nach § 35c EStG

Eine weitere Möglichkeit ist die steuerliche Förderung nach § 35c EStG. Selbstnutzende Eigentümer können 20 % der förderfähigen Sanierungskosten über einen Zeitraum von drei Jahren direkt von der Steuer absetzen – bis zu einem Maximalbetrag von 40.000 Euro pro Objekt. Wichtig ist: Diese steuerliche Förderung kann nicht mit BAFA-Zuschüssen kombiniert werden, es gilt also ein Wahlrecht.

iSFP-Bonus: Mehr Förderung durch gute Planung

Besonders interessant ist auch der sogenannte iSFP-Bonus: Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan vor, erhöht sich die BAFA-Förderung für viele Einzelmaßnahmen pauschal um weitere 5 Prozentpunkte. Auch deshalb ist es sinnvoll, die Sanierungsplanung immer auf Grundlage eines iSFP zu beginnen – zumal dieser ebenfalls zu 50 % gefördert wird.

Übersicht: Was muss ich tun – und wie viel Förderung gibt es?

Maßnahme	Pflicht laut GEG	Typische Kosten	Förderung möglich
Dämmung oberste Geschossdecke	§ 47 GEG – bei ungedämmter Decke über beheiztem Raum	ca. 18–35 €/m²	bis zu 30–70 % (BAFA + Boni)
Austausch Heizkessel (>30 Jahre)	§ 72 GEG – bei Standard- oder Konstanttemperaturkesseln	ca. 10.000–25.000 €	bis zu 70 % (Heizungstauschförderung)
Rohrleitungsdämmung	§ 71 GEG – in unbeheizten Räumen	ca. 12–18 €/Meter	bis zu 30–50 %
Fassadendämmung (>10 % betroffen)	§ 48 GEG – bei größeren Baumaßnahmen	ca. 100–160 €/m²	bis zu 30–50 %
Fenstertausch (>10 % Fensterfläche)	§ 48 GEG – U-Wert-Anforderung ≤ 1,3 W/m²K	ca. 500–1.200 €/Fenster	bis zu 30–40 %
Dachdämmung bei Sanierung	§ 48 GEG – bei Dachsanierung	ca. 120–200 €/m²	bis zu 50–70 %
Photovoltaik bei Dachsanierung (je nach Bundesland)	Landesrechtlich geregelt (z. B. BW, SH)	ca. 1.200–1.800 €/kWp	Kombinierbar mit PV-Förderung, ggf. Pflicht

Der iSFP: Pflicht, Chance und Förder-Booster

Wer sich unsicher ist, welche Sanierungspflichten konkret auf ihn zukommen, wo im Haus die größten Schwachstellen liegen oder wie sich mehrere Maßnahmen sinnvoll kombinieren lassen, sollte einen individuellen Sanierungsfahrplan – kurz iSFP – erstellen lassen. Dieses Instrument verbindet rechtliche Orientierung mit technischer Expertise und ist in vielen Fällen der Schlüssel zu höheren Förderquoten.

Ein iSFP wird durch einen zertifizierten Energieberater erstellt. Grundlage ist eine detaillierte Analyse des energetischen Ist-Zustands des Gebäudes – inklusive aller Außenbauteile, der Heiztechnik und der Warmwasserbereitung. Darauf aufbauend schlägt der Sanierungsfahrplan sinnvolle Maßnahmen in mehreren Stufen vor, geordnet nach Effizienz, Wirtschaftlichkeit und technischer Machbarkeit.

Der große Vorteil: Ein iSFP bietet eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie, orientiert sich aber trotzdem an den individuellen Möglichkeiten der Eigentümer. Das bedeutet: Sie müssen nicht alles sofort umsetzen– stattdessen können Sie in Etappen sanieren, mit Blick auf finanzielle Spielräume, verfügbare Handwerker und persönliche Lebensplanung.

Auch aus Fördersicht ist der iSFP ein echter Gewinn. Wer seine Maßnahmen auf Grundlage eines solchen Fahrplans umsetzt, erhält bei vielen Einzelmaßnahmen einen zusätzlichen Förderbonus von fünf Prozentpunkten. Gerade bei größeren Projekten oder Kombinationen wie Heizungstausch plus Dämmung kann dieser Bonus mehrere Tausend Euro ausmachen. Zudem ist der iSFP selbst förderfähig: 50 % der Beratungskosten übernimmt der Staat – der verbleibende Eigenanteil ist damit gut investiert.

Doch auch ohne rechtliche Pflicht lohnt sich die Erstellung fast immer: Wer frühzeitig Klarheit über den Zustand seines Gebäudes hat, kann gezielter planen, besser priorisieren und Förderchancen optimal ausschöpfen.

Was passiert, wenn ich nicht saniere?

Viele Eigentümer hoffen darauf, dass sich gesetzliche Anforderungen noch ändern oder die Umsetzungspflicht im Einzelfall nicht überprüft wird. Doch das kann teuer werden – denn Verstöße gegen die Sanierungspflicht sind kein Kavaliersdelikt, sondern ein klar geregelter Ordnungswidrigkeitstatbestand im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Auch wenn die neuen politischen Rahmenbedingungen auf mehr Freiwilligkeit setzen, bleiben die aktuellen Vorschriften bis auf Weiteres verbindlich.

Diese Konsequenzen drohen bei Verstoß gegen das GEG:

• Bußgelder bis zu 50.000 Euro
  
  → z. B. bei nicht durchgeführter Heizungsmodernisierung, unterlassener Dämmung oder fehlender Rohrisolierung
  
• Zwangsanordnungen durch die Bauaufsicht
  
  → bei wiederholtem oder vorsätzlichem Verstoß kann die zuständige Behörde die Umsetzung anordnen
  
• Eintrag ins Baulastenverzeichnis
  
  → nicht erfüllte Pflichten können bei einer späteren Veräußerung als „Altlast“ auftauchen
  
• Verlust von Förderansprüchen
  
  → wer ohne iSFP saniert oder ohne Förderzusage beginnt, riskiert finanzielle Nachteile
  
• Erschwerte Verkaufsbedingungen
  
  → Käufer achten zunehmend auf Energiekennwerte – unsanierte Immobilien verlieren an Attraktivität und Marktwert

Wer kontrolliert die Einhaltung?

Die Kontrolle erfolgt in der Praxis durch mehrere Instanzen:

• Schornsteinfeger → prüfen im Rahmen der Feuerstättenschau die Heizungsanlage (i. d. R. alle 3 Jahre)
• Bauaufsichtsbehörden → führen Stichprobenkontrollen oder gezielte Überprüfungen bei Verdachtsfällen durch
• Energieberater und Handwerker → sind verpflichtet, auf bestehende Pflichten hinzuweisen (z. B. § 48 GEG bei Fassadenerneuerung)

Warum es sich lohnt, jetzt aktiv zu werden

Viele Hausbesitzer empfinden die Sanierungspflicht als Zwang – dabei steckt in ihr auch eine Chance: Wer frühzeitig plant, kann Sanierungskosten deutlich reduzieren, Förderungen optimal nutzen und gleichzeitig den Wert der eigenen Immobilie steigern.

Denn klar ist: Die Richtung der Gesetzgebung – national wie auf EU-Ebene – ist gesetzt. Wer heute klug investiert, ist morgen vorbereitet. Statt in letzter Minute reagieren zu müssen, schaffen Sie sich durch vorausschauendes Handeln einen echten Vorteil.

Diese Vorteile bringt Ihnen eine proaktive Sanierungsstrategie:

• Planungssicherheit: Sie wissen heute schon, was in den nächsten Jahren auf Sie zukommen könnte – und vermeiden teure Überraschungen.
  
• Fördermaximierung: Wer rechtzeitig mit iSFP und Förderanträgen startet, profitiert von Boni, steuerlichen Vorteilen und attraktiven Krediten.
  
• Wertsteigerung und Zukunftsfähigkeit: Energetisch sanierte Häuser lassen sich besser vermieten, verkaufen – oder einfach effizienter bewohnen.
  
• Kostensenkung: Je früher saniert wird, desto schneller sinken die Heizkosten – dauerhaft.
  
• Flexibilität in der Umsetzung: Wer nicht unter Zeitdruck steht, kann Maßnahmen in Etappen durchführen – je nach Budget, Handwerkerverfügbarkeit und technischer Machbarkeit.

Blick in die Zukunft: Die EU-Sanierungspflicht kommt

Auch auf europäischer Ebene steigen die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden spürbar. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sieht in den kommenden Jahren konkrete Zwischenschritte vor: Bis zum Jahr 2030 soll der durchschnittliche Energieverbrauch im Gebäudesektor um 16 % gesenkt werden. Ab 2033 gilt für Bestandsgebäude voraussichtlich die Pflicht, mindestens die Energieeffizienzklasse E zu erreichen – das betrifft insbesondere den Verkauf oder die Vermietung unsanierter Immobilien. Ab 2035 ist eine weitere Verschärfung geplant: Dann soll die durchschnittliche Verbrauchsreduktion auf 22 % steigen. Für viele Altbauten bedeutet das, dass sie ohne energetische Nachrüstung künftig nicht mehr ohne Auflagen nutzbar oder marktfähig sein werden.

Was das konkret für Deutschland bedeutet, hängt von der nationalen Umsetzung ab – doch fest steht: Energetisch schwache Gebäude werden mittelfristig wirtschaftlich unattraktiver.

Wer heute mit einem individuellen Sanierungsfahrplan startet, Fördermittel sichert und gezielt investiert, stellt nicht nur die Pflichterfüllung sicher – sondern schafft sich auch langfristige Vorteile in einem sich wandelnden Markt.

Fazit: Sanierungspflicht verstehen – und clever nutzen

Die Sanierungspflicht ist kein Schreckgespenst, sondern eine ernstzunehmende Verpflichtung mit realen Konsequenzen – und zugleich eine Chance für Eigentümer, ihre Immobilie fit für die Zukunft zu machen. Wer die aktuellen gesetzlichen Vorgaben kennt und frühzeitig handelt, kann nicht nur Bußgelder vermeiden, sondern langfristig Betriebskosten senken, Fördermittel nutzen und den Wert des Hauses deutlich steigern.

Besonders wirkungsvoll ist der Einstieg über einen individuellen Sanierungsfahrplan. Er schafft Transparenz über den tatsächlichen Handlungsbedarf, hilft bei der Priorisierung von Maßnahmen und öffnet den Zugang zu zusätzlichen Förderboni. Gerade in Zeiten politischer Übergangsregelungen und sich wandelnder Förderlandschaften verschafft ein iSFP Planungssicherheit – unabhängig davon, ob eine Sanierung verpflichtend oder freiwillig ist.

Wenn Sie wissen möchten, ob Ihre Immobilie betroffen ist, welche Maßnahmen für Sie relevant sind und wie Sie die aktuell besten Förderkonditionen nutzen, lohnt sich ein Gespräch mit unseren Expert:innen. Gemeinsam klären wir, ob ein individueller Sanierungsfahrplan der richtige Weg ist – und wie sich gesetzliche Pflichten in strategisch sinnvolle Schritte übersetzen lassen.

Häufige Fragen zur Sanierungspflicht